글: Marcus Reeve중간선거 이후 주택건설주: 1926~2022년 전체 기록
핵심 요약: 중간선거 이후 주택 관련 업종에서 가장 꾸준히 이긴 쪽은 주택건설사가 아니라 건설자재였다. 1926년부터 2022년까지 25번의 중간선거 전체에서 미국 건설자재주는 선거 후 3개월 동안 시장 전체를 18번, 6개월 동안 19번 앞질렀다. 주택건설사가 포함된 건설업 주식은 12개월 기준으로 시장을 이긴 것이 9번에 그쳤고, 시장 대비 부진 폭의 중앙값은 6.4%포인트였다. ETF 시대에는 주택건설 ETF인 ITB와 XHB가 2006년부터 2022년까지 다섯 번의 중간선거 모두에서 이후 3개월간 S&P 500을 앞섰다. 그러나 12개월로 보면 5번 중 3번이었고, ITB는 2006년 선거 후 1년 동안 47.7% 하락했다.
결과(미 동부시간 2026년 11월 4일 오전 1시 50분 기준): 민주당이 상원과 하원을 모두 장악했다. AP와 NBC News가 당선 확정을 발표했다. 오전 1시 30분(미 동부시간) AP 집계로 민주당은 공화당이 갖고 있던 상원 7석과 하원 16석을 빼앗았다. 2027년 1월 3일부터 의회는 더 이상 백악관 여당이 온전히 장악하지 못한다.
주택은 중간선거 트레이드의 대표 업종으로 자주 거론된다. 주택담보대출의 세제 혜택, 서민 주택 세액공제, 연방 주택 프로그램이 모두 의회를 거치기 때문에 다수당이 바뀌면 큰 영향이 있을 것처럼 들린다. 하지만 기록이 말해 주는 것은 훨씬 좁다. 주택 관련주는 선거 직후 몇 달 동안 대체로 강했는데, 이는 대부분의 해 11월과 다르지 않다. 그다음부터는 모기지 금리와 주택 사이클이 흐름을 주도한다.
이 글은 SimianX 중간선거 시리즈의 주택 편이다. 업종 간 스코어보드는 1926년 이후 모든 중간선거 뒤의 12개 대분류 업종 성과를 순위로 정리했다. 여기서는 한 단계 더 들어가 49개 업종 데이터 중 주택과 연결된 두 업종, 주택건설 ETF, 대형 주택건설사 두 곳, 그리고 30년 만기 모기지 금리를 살펴본다.
측정 방법
장기 표본은 Kenneth R. French 데이터 라이브러리에서 가져왔다. 이 라이브러리는 시가총액 가중 미국 49개 업종 포트폴리오의 1926년 7월 이후 일별·월별 총수익률을 공개한다. 이 데이터에는 순수한 주택건설사 포트폴리오가 없기 때문에 두 업종을 주택의 대용치로 썼다.
- 건설업(French 표기 "Cnstr", SIC 코드 1500-1799): 종합건설업체, 주거용 건설업체, 분양 건설업체(D.R. Horton (DHI)와 Lennar 같은 주택건설사가 속한 분류), 비주거용 건설업체, 중건설, 전문공사업체.
- 건설자재(French 표기 "BldMt"): 목재 및 목제품, 목조 건축물과 이동식 주택, 시멘트, 콘크리트, 석고, 판유리, 지붕재, 위생도기, 난방기기, 철물, 구조용 금속제품.
건설업 포트폴리오는 역사의 대부분 동안 규모가 작았다. 1926년 중간선거 때는 단 1개 기업, 1930년대부터 1950년대까지도 3~5개였고, 20개를 넘은 것은 1970년이 되어서였다. 1960년대 이전의 결과는 소수의 종목에 기대고 있으므로 그 점을 감안해 읽어야 한다. 건설자재는 1926년에 13개 기업이었고, 그 이후 모든 중간선거 시점에 33개에서 213개 사이였다.
비교 기준은 French 시장수익률(Mkt-RF에 무위험 금리를 더한 값)로, 미국 상장 주식 전체의 시가총액 가중 총수익률이다. 양쪽 모두 배당을 포함한다. 각 구간은 선거일 당일 또는 그 이전의 마지막 종가에서 시작한다. 1970년 이전에는 선거일에 거래소가 휴장했기 때문에 1926년부터 1966년까지는 월요일 종가를 기준으로 삼았다. 구간의 끝은 1개월, 3개월, 6개월, 12개월 뒤 같은 날짜 당일 또는 그 이전의 마지막 종가다. 1926년부터 2022년까지 25번의 중간선거를 모두 포함했다.
ETF 시대는 ITB(iShares 미국 주택건설 ETF), XHB(SPDR S&P 주택건설 ETF로, 건자재 제조사와 주택 관련 소매업체도 담고 있다), DHI, LEN, SPY의 Cboe 일별 종가를 사용했다. 배당을 제외한 가격 수익률이다. 모기지 금리는 FRED의 MORTGAGE30US 시리즈에 있는 프레디맥의 주간 30년 고정금리 평균으로, 1971년부터 시작하므로 13번의 중간선거를 포괄한다.
스코어보드: 25번의 중간선거 이후 주택 관련주
건설업(주택건설사·건설업체) 대 시장, 1926~2022년:
| 선거일 이후 구간 | 건설업 평균 | 시장 평균 | 시장 대비 우위 | 건설업 상승 | 평균 격차 | 격차 중앙값 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| +1거래일 | +0.1% | +0.4% | 25번 중 10번 | 25번 중 12번 | −0.3%p | −0.2%p |
| +1개월 | +1.0% | +1.8% | 25번 중 11번 | 25번 중 15번 | −0.8%p | −0.9%p |
| +3개월 | +9.8% | +7.6% | 25번 중 12번 | 25번 중 17번 | +2.1%p | −0.9%p |
| +6개월 | +18.4% | +13.6% | 25번 중 12번 | 25번 중 21번 | +4.8%p | −2.0%p |
| +12개월 | +19.0% | +17.7% | 25번 중 9번 | 25번 중 17번 | +1.3%p | −6.4%p |
건설자재 대 시장, 1926~2022년:
| 선거일 이후 구간 | 자재 평균 | 시장 평균 | 시장 대비 우위 | 자재 상승 | 평균 격차 | 격차 중앙값 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| +1거래일 | +0.4% | +0.4% | 25번 중 14번 | 25번 중 15번 | +0.0%p | +0.1%p |
| +1개월 | +3.0% | +1.8% | 25번 중 18번 | 25번 중 18번 | +1.2%p | +1.7%p |
| +3개월 | +10.7% | +7.6% | 25번 중 18번 | 25번 중 21번 | +3.1%p | +2.4%p |
| +6개월 | +16.7% | +13.6% | 25번 중 19번 | 25번 중 22번 | +3.1%p | +3.4%p |
| +12개월 | +18.6% | +17.7% | 25번 중 14번 | 25번 중 21번 | +0.9%p | +1.1%p |
눈에 띄는 점은 세 가지다.
자재 쪽 기록이 더 안정적이다. 건설자재주는 25번의 중간선거 중 선거 후 첫 달에 18번, 3개월에 18번, 6개월에 19번 시장을 앞섰고 격차의 중앙값은 +1.7~+3.4%포인트였다. 12개월이 되면 우위는 대부분 사라진다. 25번 중 14번, 평균 격차는 1%포인트에 못 미친다.
주택건설사의 평균은 지는 기록을 가린다. 건설업의 12개월 평균은 시장보다 1.3%포인트 높지만 시장을 이긴 것은 25번 중 9번뿐이다. 평균을 끌어올린 것은 두 해의 폭발적 성과로, 1966년 이후 +81.3%포인트와 2002년 이후 +61.9%포인트다. 전형적인 해에는 시장 대비 약 6%포인트 뒤졌다.
투표 자체는 아무것도 움직이지 않는다. 선거 다음 날 건설업이 시장을 이긴 것은 10번, 자재는 14번으로, 둘 다 동전 던지기와 구별되지 않는다.
French 부동산 포트폴리오(부동산 운영사, 개발업체, 중개업체)는 더 약하다. 12개월 기준으로 시장을 이긴 것은 25번 중 6번뿐이고, 2006년부터 2022년까지 다섯 번 중에서는 한 번도 없었다.
1926년 이후 모든 중간선거: 참고 표
선거일 종가 기준 총수익률이다. "시장 대비"는 시장 전체 대비 12개월 격차(%포인트)다. 마지막 열은 해당 연도 11월 건설업 포트폴리오에 포함된 기업 수다.
| 중간선거 | 시장 +3개월 | 건설업 +3개월 | 자재 +3개월 | 시장 +12개월 | 건설업 +12개월 | 자재 +12개월 | 건설업 시장 대비 | 자재 시장 대비 | 건설업 기업 수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1926 | +6.2% | +1.2% | +3.5% | +29.0% | −23.0% | +19.8% | −52.0 | −9.2 | 1 |
| 1930 | −3.8% | −20.9% | −3.8% | −35.4% | −58.1% | −46.0% | −22.8 | −10.6 | 4 |
| 1934 | −0.4% | −23.2% | +5.7% | +44.5% | +79.5% | +64.5% | +35.0 | +19.9 | 5 |
| 1938 | −4.2% | −5.9% | −12.6% | +3.2% | −23.8% | −19.3% | −27.0 | −22.6 | 4 |
| 1942 | +12.0% | +35.4% | +14.7% | +32.3% | +71.9% | +37.6% | +39.6 | +5.3 | 3 |
| 1946 | +4.2% | −2.0% | +9.2% | +3.1% | −18.8% | +2.1% | −21.9 | −1.0 | 3 |
| 1950 | +17.3% | +16.5% | +19.5% | +24.8% | +31.7% | +30.6% | +6.9 | +5.8 | 4 |
| 1954 | +16.0% | +16.1% | +17.6% | +32.3% | +26.6% | +34.0% | −5.7 | +1.7 | 3 |
| 1958 | +8.8% | +14.7% | +10.8% | +15.9% | −1.6% | +25.7% | −17.5 | +9.8 | 4 |
| 1962 | +15.1% | +12.3% | +12.2% | +27.6% | +15.2% | +23.0% | −12.3 | −4.6 | 8 |
| 1966 | +11.7% | +50.1% | +25.0% | +22.1% | +103.5% | +44.8% | +81.3 | +22.7 | 19 |
| 1970 | +17.2% | +26.4% | +17.2% | +18.1% | +22.7% | +12.7% | +4.6 | −5.4 | 23 |
| 1974 | +7.8% | −1.8% | +17.7% | +25.1% | +19.0% | +36.5% | −6.1 | +11.4 | 49 |
| 1978 | +6.1% | +8.5% | +8.5% | +15.8% | +55.6% | +18.9% | +39.8 | +3.1 | 51 |
| 1982 | +7.0% | +12.7% | +12.5% | +26.1% | +14.4% | +22.7% | −11.7 | −3.4 | 51 |
| 1986 | +12.9% | +6.5% | +21.4% | −1.1% | −25.5% | −0.0% | −24.3 | +1.1 | 63 |
| 1990 | +18.0% | +17.1% | +24.9% | +34.2% | +8.7% | +42.4% | −25.5 | +8.2 | 78 |
| 1994 | +3.6% | −0.9% | +3.8% | +29.6% | +20.2% | +23.3% | −9.3 | −6.2 | 80 |
| 1998 | +16.0% | +27.7% | +12.0% | +25.7% | +8.6% | −10.4% | −17.1 | −36.1 | 85 |
| 2002 | −6.7% | +1.0% | −2.4% | +20.4% | +82.2% | +28.8% | +61.9 | +8.4 | 49 |
| 2006 | +5.9% | +10.8% | +13.7% | +9.4% | −10.2% | +7.9% | −19.6 | −1.5 | 48 |
| 2010 | +10.3% | +22.8% | +16.9% | +5.3% | −1.0% | +5.1% | −6.4 | −0.3 | 44 |
| 2014 | +2.1% | −1.1% | +2.6% | +6.1% | +2.0% | +6.6% | −4.1 | +0.5 | 50 |
| 2018 | −0.3% | −2.0% | −0.6% | +12.6% | +27.7% | +23.8% | +15.1 | +11.2 | 44 |
| 2022 | +8.2% | +22.6% | +18.1% | +15.4% | +48.3% | +29.4% | +32.9 | +14.0 | 47 |
몇몇 행에는 설명이 필요하다. 건설업 최악의 결과인 1926년 이후 −52.0%포인트는 기업 하나의 성적이다. 최고 기록인 1966년 이후 +81.3%포인트는 19개 종목 포트폴리오가 1966년 신용경색에서 반등한 결과로, 당시 예금 금리가 법정 상한에 걸리면서 모기지 자금이 말라 버렸다. 2002년 이후 +61.9%포인트는 주택 호황 초기로, 모기지 금리는 6% 가까이에서 계속 내려가고 있었다.
부진한 해는 주택 경기 하강기에 몰려 있다. 1986년 이후 시장은 거의 보합이었지만 건설업 주식은 25.5% 떨어졌다. 그 선거 2주 전에 서명된 세제개혁법이 부동산 절세 수단을 대거 없앴고, 저축대부조합(S&L) 위기도 커지고 있었다. 1990년 이후에는 S&L 위기 수습이 한창인 가운데 건설업이 시장보다 25.5%포인트 뒤졌다. 2006년 이후에는 서브프라임 붕괴가 시작되며 건설업이 10.2% 하락했다. 어느 것도 선거 결과 때문이 아니었다.
최근 두 번의 중간선거는 두 업종이 연속된 두 번의 중간선거에서 모두 10%포인트 넘게 시장을 앞선 첫 사례다. 건설업은 2018년과 2022년 이후 각각 15.1%포인트와 32.9%포인트, 자재는 11.2%포인트와 14.0%포인트 시장을 앞섰다. 두 해 모두 선거 전에 모기지 금리가 가파르게 올랐는데, 이 점은 뒤에서 다시 다룬다.
중간선거 효과인가, 11월 효과인가?
주택 관련주에는 잘 알려진 계절 패턴이 있다. 판매 성수기를 앞둔 늦가을부터 봄까지 강한 경향이 있다. 그래서 공정한 검증은 중간선거 이후 몇 달이 다른 해의 같은 몇 달보다 나았는지를 보는 것이다. 1926년부터 2025년까지 매년 11월 첫째 월요일 다음 화요일을 시작점으로 하는 똑같은 구간을 계산했다.
| 업종과 구간 | 중간선거 이후 | 다른 모든 해의 같은 구간 |
|---|---|---|
| 건설업, +3개월 | 25번 중 12번(48%) | 75번 중 46번(61%) |
| 건설업, +12개월 | 25번 중 9번(36%) | 74번 중 35번(47%) |
| 자재, +3개월 | 25번 중 18번(72%) | 75번 중 46번(61%) |
| 자재, +6개월 | 25번 중 19번(76%) | 75번 중 48번(64%) |
| 자재, +12개월 | 25번 중 14번(56%) | 74번 중 38번(51%) |
이렇게 보면 해석이 달라진다. 건설업 주식은 중간선거 이후가 다른 해의 같은 구간보다 오히려 나빴다. 3개월에서도 12개월에서도 그렇다. 건설자재는 더 좋았고, 3개월과 6개월 승률이 약 11~12%포인트 높았다. 관측치가 25개뿐이라면 이 정도 차이는 우연으로도 생길 수 있다. 법칙이 아니라 완만한 기울기다.
4년 주기의 대통령 사이클에서도 같은 그림이 보인다. 11월부터 이듬해 10월까지의 월별 수익률로 보면 건설업이 시장을 이긴 것은 중간선거 다음 해 25번 중 9번으로, 사이클의 네 구간 중 가장 약했다(대선 전년 25번 중 13번, 대선 이후 25번 중 14번, 중간선거를 앞둔 해 24번 중 11번). 1926년 이후 모든 12개월 롤링 구간에서 건설업이 시장을 이긴 비율은 44.5%로, 중간선거 다음 해는 평소 수준보다 낮다. 자재는 사이클의 모든 구간에서 50% 안팎이다.
ETF 시대: ITB, XHB, DHI, LEN, 2006~2022년
선거일 이후 3개월(가격 수익률):
| 티커 | 2006 | 2010 | 2014 | 2018 | 2022 | 평균 | SPY 대비 우위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SPY | +4.8% | +9.2% | +1.5% | −0.9% | +7.5% | +4.4% | — |
| ITB | +19.2% | +15.9% | +10.2% | +4.0% | +27.8% | +15.4% | 5번 중 5번 |
| XHB | +18.1% | +11.5% | +14.9% | +4.0% | +21.1% | +13.9% | 5번 중 5번 |
| DHI | +32.2% | +10.6% | +14.5% | +0.1% | +33.0% | +18.1% | 5번 중 5번 |
| LEN | +20.6% | +25.6% | +8.8% | +4.8% | +29.7% | +17.9% | 5번 중 5번 |
선거일 이후 12개월(가격 수익률):
| 티커 | 2006 | 2010 | 2014 | 2018 | 2022 | 평균 | SPY 대비 우위 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SPY | +6.7% | +3.8% | +4.6% | +11.6% | +14.5% | +8.2% | — |
| ITB | −47.7% | −9.5% | +14.5% | +38.1% | +49.7% | +9.0% | 5번 중 3번 |
| XHB | −38.1% | −0.4% | +16.5% | +29.7% | +34.5% | +8.4% | 5번 중 3번 |
| DHI | −47.1% | +2.0% | +31.7% | +38.8% | +66.3% | +18.3% | 5번 중 3번 |
| LEN | −55.2% | +5.6% | +17.0% | +34.7% | +55.4% | +11.5% | 5번 중 4번 |
3개월 전승은 대부분 계절 효과다. 주택건설 관련 종목은 다섯 번의 중간선거 이후 모두 3개월 동안 SPY를 1.0~27.4%포인트 앞섰다. 하지만 ITB는 2007년부터 2025년까지 중간선거가 없던 15개 연도 중 11개 연도에도 같은 구간에서 SPY를 앞섰고, XHB도 15개 연도 중 9개 연도에서 앞섰다. 5전 5승은 인상적으로 보이지만, 원래 주택건설주에 유리한 구간에서 나온 기록이다.
첫날은 마이너스였다. 투표 다음 날 ITB, XHB, DHI, LEN이 SPY를 이긴 것은 각각 다섯 번 중 한 번뿐이었다. 초반 상승은 결과 자체가 아니라 이후 몇 주에 걸쳐 나왔다.
12개월 성과는 두 시대로 갈린다. 2006년에 주택건설주는 이미 주택 거품 붕괴 1년째였다. DHI는 선거일 기준 연초 대비 37.4% 하락한 상태였고, ITB는 이후 12개월 동안 47.7% 더 떨어졌다. 같은 기간 SPY는 6.7% 올랐다. 2018년과 2022년에도 주택건설주는 큰 폭으로 하락한 채 투표일을 맞았는데, ITB의 연초 대비 수익률은 각각 −26.2%와 −34.5%였다. 그런데 이후에는 각각 38.1%와 49.7% 반등했다. 선거 전 큰 폭의 하락 뒤에 두 가지 결말이 모두 나왔으니, 그것만으로는 신호가 되지 못한다. 해마다 명암을 가른 것은 이후의 주택 수요와 모기지 금리였다.
XHB가 더 완만한 펀드다. 주택건설사 외에 건자재 제조사와 주택 관련 소매업체도 담고 있어 크게 움직인 해의 변동 폭이 작았다. 2006년 이후 ITB가 −47.7%일 때 XHB는 −38.1%, 2022년 이후 ITB가 +49.7%일 때 XHB는 +34.5%였다.
중간선거 전후의 모기지 금리
30년 만기 모기지 금리는 주택건설사 이익에 가장 큰 영향을 주는 단일 변수다. 프레디맥 조사가 시작된 이후 각 중간선거 전후로 금리가 어떻게 움직였는지 정리했다.
| 중간선거 | 투표 시점 30년 금리 | 직전 12개월 변화 | +3개월 변화 | +12개월 변화 | 건설업 시장 대비 12개월 | 자재 시장 대비 12개월 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1974 | 9.87% | +1.25 | −0.58 | −0.63 | −6.1 | +11.4 |
| 1978 | 9.90% | +1.00 | +0.50 | +2.90 | +39.8 | +3.1 |
| 1982 | 14.15% | −4.29 | −1.05 | −0.72 | −11.7 | −3.4 |
| 1986 | 9.89% | −2.12 | −0.81 | +1.08 | −24.3 | +1.1 |
| 1990 | 10.13% | +0.31 | −0.57 | −1.35 | −25.5 | +8.2 |
| 1994 | 9.05% | +1.94 | −0.11 | −1.61 | −9.3 | −6.2 |
| 1998 | 6.83% | −0.38 | −0.09 | +1.13 | −17.1 | −36.1 |
| 2002 | 6.13% | −0.43 | −0.23 | −0.19 | +61.9 | +8.4 |
| 2006 | 6.31% | +0.00 | +0.03 | −0.05 | −19.6 | −1.5 |
| 2010 | 4.23% | −0.80 | +0.57 | −0.13 | −6.4 | −0.3 |
| 2014 | 3.98% | −0.12 | −0.32 | −0.22 | −4.1 | +0.5 |
| 2018 | 4.83% | +0.89 | −0.37 | −1.05 | +15.1 | +11.2 |
| 2022 | 6.95% | +3.86 | −0.86 | +0.81 | +32.9 | +14.0 |
금리 변화의 단위는 %포인트다. 표시한 금리는 선거일 당일 또는 그 이전의 마지막 주간 수치다.
선거 후 금리는 대체로 내렸지만 주택건설주에는 도움이 되지 않았다. 13번의 중간선거 중 9번은 12개월 뒤 30년 금리가 더 낮았고, 3개월 뒤에 낮았던 경우는 10번이었다. 그런데 1년 동안 금리가 내린 9번 가운데 건설업 주식이 시장을 이긴 것은 2번뿐이다. 주가는 금리보다 먼저 움직인다. 모기지 금리가 내려가기 시작할 즈음이면 주택건설주는 이미 그것을 반영한 경우가 많다.
선거 이후의 움직임보다 선거까지의 금리 상승이 더 중요했다. 선거일 전 12개월 동안 모기지 금리가 0.5%포인트 이상 오른 다섯 번의 중간선거(1974년, 1978년, 1994년, 2018년, 2022년)에서는 이후 1년간 건설업이 3번, 자재가 4번 시장을 이겼다. 나머지 여덟 번에서는 건설업이 1번, 자재가 4번이었다. 관측치 5개는 아주 얇은 근거이고, 1978년은 금리가 계속 올랐는데도 주가가 오른 사례다. 그래도 주택건설주는 금리 자체가 정점일 때가 아니라 금리에 대한 공포가 정점일 때 바닥을 치는 경향이 있다는 익숙한 패턴과는 맞아떨어진다.
선거 전후 미국 국채 금리 자체의 움직임은 미국 국채 금리와 달러 표를 참고하기 바란다. 모기지 금리는 10년물 국채 금리에 스프레드를 더한 수준을 따라가므로 두 글을 함께 읽는 것이 좋다.
의회가 주택에 대해 바꿀 수 있는 것과 없는 것
주택 중간선거 트레이드를 지지하는 흔한 논리는 입법이다. 지난 100년간 주요 연방 주택 관련 법이 실제로 언제 서명됐는지, 가장 가까운 중간선거와 비교해 정리했다.
| 법률 | 서명일 | 시점 |
|---|---|---|
| 국가주택법(FHA 설립) | 1934년 6월 27일 | 1934년 중간선거 4개월 전 |
| 긴급주택금융법(프레디맥 설립) | 1970년 7월 | 1970년 중간선거 몇 달 전 |
| 1986년 세제개혁법(부동산 절세 수단 대거 폐지) | 1986년 10월 22일 | 1986년 중간선거 2주 전 |
| 주택경제회복법(FHFA 설립) | 2008년 7월 30일 | 2006년에 선출된 의회가 통과, 12개월 구간 이후 |
| 감세 및 일자리법(모기지 이자 공제와 SALT 공제에 상한) | 2017년 12월 22일 | 2018년 중간선거 11개월 전 |
| 인플레이션 감축법(에너지 효율 주택 45L 세액공제 연장) | 2022년 8월 16일 | 2022년 중간선거 3개월 전 |
| One Big Beautiful Bill Act(2025~2029년 SALT 공제 상한을 40,000달러로 인상, 저소득층 주택 세액공제 확대) | 2025년 7월 4일 | 2026년 중간선거 16개월 전 |
패턴은 일관된다. 대형 주택 관련 법은 중간선거 이전부터 재임하던 의회가, 대개 한 정당이 양원을 모두 장악한 상황에서 통과시켰다. 중간선거로 구성된 의회는 분점 상태인 경우가 더 많고, 첫해에 주택 관련 법을 거의 통과시키지 않는다. 이 시기 최대 규모의 연방 주택 개입이었던 2008년 패니메이·프레디맥 공적 관리는 규제 당국과 재무부의 행정 조치였다.
주택건설사 이익을 움직이는 지렛대의 상당수는 아예 의회 밖에 있다. 연준의 금리 경로, FHFA의 패니메이·프레디맥 감독, FHA 모기지 보험료 책정, 수입 목재 등 자재에 매기는 관세가 그렇다. 새 의회가 할 수 있는 일은 세법을 쓰고, 세출을 통해 주택 프로그램에 예산을 배정하고, 청문회를 여는 것이다. 이는 SimianX의 분점 정부 연구 결과와도 맞는다. 분점 정부는 주로 새 입법을 멈추게 할 뿐, 기존 법을 뒤집지는 않는다.
2026년의 출발점
투표일인 2026년 11월 3일 종가 기준으로 주택 관련 종목의 위치를 2025년 12월 31일 종가 대비 가격 수익률로 정리했다.
| 티커 | 2026년 연초 대비(11월 3일 종가) | SPY 대비 | 2026년 종가 고점 대비 |
|---|---|---|---|
| SPY | +10.6% | — | −3.2% |
| ITB | −2.9% | −13.5%p | −17.7% |
| XHB | −1.0% | −11.6%p | −16.0% |
| DHI | +0.8% | −9.8%p | −13.4% |
| LEN | −16.3% | −26.9%p | −30.2% |
주택건설주는 2월 중순에 고점을 찍었고(ITB·XHB·DHI는 2월 13일, LEN은 1월), 올해 들어 S&P 500보다 대략 10~27%포인트 뒤처졌다. 선거 전 마지막 주간 수치(10월 29일)에서 30년 모기지 금리는 7.24%로, 1년 전 6.17%, 2025년 말 6.15%보다 높았다. 2026년 저점은 2월 26일의 5.98%, 고점은 10월 8일의 7.40%였다.
따라서 2026년은 선거까지 모기지 금리가 0.5%포인트 넘게 오른 중간선거로, 1974년, 1978년, 1994년, 2018년, 2022년과 같은 부류다. 또한 2006년, 2018년, 2022년처럼 주택건설주가 시장에 크게 뒤진 채 선거일을 맞은 해이기도 하다. 이 사례들은 서로 다른 방향을 가리키고 수도 몇 개에 불과하므로, 결과를 예측하기보다는 출발점을 묘사할 뿐이다.
선거 결과 자체, 즉 공화당 백악관과 마주한 민주당 의회는 SimianX의 S&P 500 중간선거 기록과 업종 스코어보드가 자세히 다룬 분점 구도다. 주택과 관련해 이제 공동 의제에 오른 주요 입법 사안은 현행법상 2029년 이후 10,000달러로 돌아가는 SALT 공제 상한과 연간 주택 세출이다. 금리는 여전히 연준과 채권시장에 달려 있다. SimianX에서 DHI 라이브 분석을 실행하면 시장이 미국 최대 주택건설사를 어떻게 평가하고 있는지 실시간으로 확인할 수 있다.
이 분석의 한계
25번의 중간선거는 선거 연구로는 쓸 만한 표본이지만 통계로는 작다. 건설업 포트폴리오는 1966년 이전 모든 중간선거에서 10개 기업 미만이었으므로 초기 행은 사실상 개별 종목의 결과에 가깝다. 또한 주택건설사와 상업·중건설 업체가 섞여 있는데, 후자의 사업은 모기지보다 공공 공사와 기업 투자에 더 좌우된다. 자재 포트폴리오에도 철물이나 위생도기처럼 신축만큼이나 리모델링 수요로 팔리는 제품이 들어 있다.
ETF 표본은 다섯 번의 중간선거이고 모두 분점 정부를 낳았으므로, 중간선거 효과와 분점 정부 효과를 분리할 수 없다. ETF 수치는 가격 수익률이지만 주택건설사의 배당은 작아서 포함해도 거의 달라지지 않는다. 모기지 금리 표는 13행뿐이고, 금리 상승 비교는 이를 5개와 8개 그룹으로 나눈다.
이 글의 어떤 내용도 예측이나 투자 조언이 아니다. 실제로 일어난 일의 기록이다.
자주 묻는 질문
중간선거 이후 주택건설주는 어떤 성과를 냈나?
엇갈리며, 보유 기간에 따라 다르다. 1926년부터 2022년까지 25번의 중간선거에서 주택건설사가 포함된 건설업은 이후 3개월간 시장을 12번, 12개월간 9번 이겼다. ETF 시대에는 ITB와 XHB가 2006년부터 2022년까지 다섯 번의 중간선거 모두에서 3개월간 S&P 500을 앞섰고, 12개월로는 세 번 앞섰다.
중간선거 이후에는 주택건설주보다 건설자재주가 나은가?
기록상으로는 그렇다. 건설자재주는 25번의 중간선거 가운데 3개월 기준 18번, 6개월 기준 19번 시장을 이겼고, 둘 다 다른 해의 같은 구간 승률보다 높다. 12개월로는 14번으로, 건설업의 9번보다 많다.
중간선거 이후 모기지 금리는 내려가나?
자주 그렇지만 믿을 만하지는 않다. 1974년 이후 13번의 중간선거 중 9번은 투표 12개월 뒤 30년 고정금리가 더 낮았지만, 1978년, 1986년, 1998년, 2022년에는 더 높았다. 12개월 평균 변화는 거의 0이다.
ITB가 중간선거 이후 손실을 낸 적이 있나?
있다. 2006년 11월 7일 종가부터 주택 거품 붕괴가 깊어지면서 ITB는 이후 12개월간 47.7% 떨어졌고, 같은 기간 SPY는 6.7% 올랐다. 2010년 중간선거 이후에도 ITB는 12개월간 9.5% 내렸다. 2014년, 2018년, 2022년 이후에는 올랐다.
민주당 의회냐 공화당 의회냐에 따라 주택 트레이드가 달라지나?
일관된 방식으로는 아니다. 1934년 국가주택법부터 2025년 One Big Beautiful Bill Act까지 지난 100년의 주요 연방 주택 관련 법은 가장 가까운 중간선거 이전에 서명됐고, 그 선거로 구성된 의회가 만든 것이 아니다. 중간선거 이후 성과는 정당 구성보다 모기지 금리, 연준, 주택 사이클로 더 잘 설명된다.
중간선거 이후 주택 관련주의 상승은 그저 계절 효과인가?
상당 부분 그렇다. 주택건설주는 대부분의 해에 11월부터 초봄까지 강한 경향이 있다. ITB는 2007년 이후 중간선거가 없던 15개 연도 중 11개 연도에 같은 3개월 구간에서 SPY를 앞섰으므로, 중간선거 이후 5번 중 5번이라는 기록은 보이는 것만큼 드물지 않다.
2026년 중간선거 이후 주택 투자자는 무엇을 지켜봐야 하나?
1년 사이 약 1%포인트 오른 뒤 7.24%로 선거일을 맞은 30년 모기지 금리, 그리고 봄 성수기를 앞둔 주택 수요다. 역사적으로 이 요인들이 의회 구성보다 주택건설주에 더 중요했다.
결론
중간선거 이후 주택 관련 업종에서 가장 좋은 기록을 가진 것은 건설자재주다. 1926년 이후 25번의 중간선거 중 18번 3개월간 시장을 앞섰고, 이는 다른 해보다 조금 나은 성적이다. 주택건설사를 포함한 건설업 주식은 중간선거 이후가 다른 해의 같은 기간보다 나빴고, 12개월 기준 시장을 이긴 것은 25번 중 9번뿐이다. ETF 시대 주택건설주의 3개월 전승은 대부분 11월의 계절 효과이며, ITB의 12개월 성과는 −47.7%에서 +49.7%까지 벌어졌다. 주요 주택 관련 법은 대부분 투표 전에 서명됐다. 이 기록으로 보면 주택건설주에는 어느 당이 이겼느냐보다 모기지 금리와 주택 사이클이 더 중요했다.
출처. Kenneth R. French 데이터 라이브러리: 49개 업종 포트폴리오(시가총액 가중, 일별·월별, SIC 정의와 기업 수 포함)와 Fama-French 리서치 팩터, 1926년 7월 이후 총수익률(2026년 9월 CRSP 데이터베이스 기반 데이터 파일). SPY, ITB, XHB, DHI, LEN의 Cboe 지연 시세 일별 이력(2026년 11월 3일 종가까지). 프레디맥 Primary Mortgage Market Survey 30년 고정금리(FRED, MORTGAGE30US, 1971년 4월 이후 주간). 법률 서명일은 링크된 자료 기준. 선거일: 11월 첫째 월요일 다음 화요일. 차트는 기초 데이터를 바탕으로 SimianX가 작성했다. 용어 정의: Fama-French 업종 포트폴리오, 프레디맥 모기지 금리 조사.
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