मध्यावधि चुनावों के बाद होमबिल्डर शेयर: 1926-2022 का पूरा डेटा

अमेरिकी मध्यावधि चुनावों के बाद होमबिल्डर शेयर: पूरा रिकॉर्ड, 1926-2022

संक्षिप्त उत्तर: मध्यावधि चुनाव के बाद आवास से जुड़े क्षेत्रों में सबसे स्थिर विजेता बिल्डिंग मटीरियल रहे हैं, होमबिल्डर नहीं। 1926 से 2022 तक के सभी 25 मध्यावधि चुनावों में अमेरिकी कंस्ट्रक्शन-मटीरियल शेयरों ने अगले तीन महीनों में पूरे बाज़ार को 18 बार और छह महीनों में 19 बार पीछे छोड़ा। होमबिल्डरों को शामिल करने वाले कंस्ट्रक्शन शेयर बारह महीनों में बाज़ार से केवल 9 बार आगे रहे, और उनका मीडियन पिछड़ापन 6.4 प्रतिशत अंक रहा। ETF के दौर में होमबिल्डर फ़ंड ITB और XHB ने 2006 से 2022 तक के पाँचों मध्यावधि चुनावों के बाद तीन महीनों में S&P 500 को पीछे छोड़ा। बारह महीनों में रिकॉर्ड 5 में से 3 का रहा, और 2006 के मतदान के बाद वाले साल में ITB 47.7% गिरा।

परिणाम (4 नवंबर 2026, रात 1:50 बजे ET तक): डेमोक्रेट्स ने सीनेट और प्रतिनिधि सभा, दोनों पर नियंत्रण जीत लिया है; यह घोषणा AP और NBC News ने की। रात 1:30 बजे ET की AP गिनती के अनुसार, डेमोक्रेट्स ने रिपब्लिकनों के कब्ज़े वाली सात सीनेट सीटें और प्रतिनिधि सभा की 16 सीटें छीन ली थीं। 3 जनवरी 2027 से कांग्रेस पर व्हाइट हाउस की पार्टी का पूरा नियंत्रण नहीं रहेगा।

आवास उन क्षेत्रों में से है जिन्हें सबसे ज़्यादा "मध्यावधि ट्रेड" कहा जाता है। मॉर्गेज पर कर व्यवस्था, किफ़ायती आवास के लिए टैक्स क्रेडिट और संघीय आवास कार्यक्रम, सब कांग्रेस से होकर गुज़रते हैं, इसलिए लगता है कि बहुमत बदलने का असर पड़ना चाहिए। आँकड़े इससे सीमित बात कहते हैं। ज़्यादातर नवंबरों की तरह, आवास शेयर मतदान के बाद के पहले कुछ महीनों में आम तौर पर अच्छा करते रहे हैं, और उसके बाद मॉर्गेज दर और आवास चक्र हावी हो जाते हैं।

यह पेज हमारी मध्यावधि श्रृंखला की आवास शाखा है। क्रॉस-सेक्टर स्कोरबोर्ड 1926 के बाद हर मध्यावधि चुनाव के बाद बारह बड़े उद्योगों की रैंकिंग देता है। यहाँ हम एक स्तर नीचे जाते हैं: 49-उद्योग डेटा के आवास से जुड़े दो उद्योगों, होमबिल्डर ETF, दो बड़े बिल्डरों और 30-वर्षीय मॉर्गेज दर तक।

माप कैसे किया गया

लंबा सैंपल Kenneth R. French Data Library से है, जो जुलाई 1926 से 49 वैल्यू-वेटेड अमेरिकी उद्योग पोर्टफ़ोलियो के दैनिक और मासिक टोटल रिटर्न प्रकाशित करती है। उस डेटा में कोई शुद्ध होमबिल्डर पोर्टफ़ोलियो नहीं है, इसलिए आवास का प्रतिनिधित्व दो उद्योग करते हैं:

• कंस्ट्रक्शन (French लेबल "Cnstr", SIC कोड 1500-1799): जनरल बिल्डिंग कॉन्ट्रैक्टर, आवासीय बिल्डर, ऑपरेटिव बिल्डर (वह श्रेणी जिसमें D.R. Horton (DHI) और Lennar जैसे होमबिल्डर आते हैं), ग़ैर-आवासीय कॉन्ट्रैक्टर, हेवी कंस्ट्रक्शन और विशेष ट्रेड कॉन्ट्रैक्टर।
• कंस्ट्रक्शन मटीरियल (French लेबल "BldMt"): लकड़ी और लकड़ी के उत्पाद, लकड़ी की इमारतें और मोबाइल होम, सीमेंट, कंक्रीट, जिप्सम, फ़्लैट ग्लास, छत सामग्री, प्लंबिंग फ़िक्स्चर, हीटिंग उपकरण, हार्डवेयर और स्ट्रक्चरल धातु उत्पाद।

कंस्ट्रक्शन पोर्टफ़ोलियो अपने इतिहास के बड़े हिस्से में छोटा रहा है। 1926 के मध्यावधि चुनाव के समय इसमें केवल एक कंपनी थी, 1930 से 1950 के दशक तक तीन से पाँच, और यह 1970 में जाकर 20 के पार गया। 1960 के दशक से पहले के नतीजे मुट्ठी भर शेयरों पर टिके हैं और उन्हें उसी नज़र से पढ़ा जाना चाहिए। कंस्ट्रक्शन मटीरियल में 1926 में 13 कंपनियाँ थीं और उसके बाद हर मध्यावधि चुनाव के समय 33 से 213 के बीच।

बेंचमार्क French का बाज़ार रिटर्न है (Mkt-RF और जोखिम-मुक्त दर का जोड़), यानी अमेरिका में सूचीबद्ध सभी शेयरों का वैल्यू-वेटेड टोटल रिटर्न। दोनों तरफ़ लाभांश शामिल हैं। हर विंडो चुनाव के दिन या उससे पहले के अंतिम क्लोज़ से शुरू होती है। 1970 से पहले चुनाव के दिन एक्सचेंज बंद रहता था, इसलिए 1926 से 1966 तक आधार सोमवार का क्लोज़ है। विंडो एक, तीन, छह या बारह महीने बाद की उसी कैलेंडर तारीख़ पर या उससे पहले के अंतिम क्लोज़ पर ख़त्म होती हैं। 1926 से 2022 तक के सभी 25 मध्यावधि चुनाव शामिल हैं।

ETF दौर के लिए मैंने ITB (iShares U.S. Home Construction), XHB (SPDR S&P Homebuilders, जो बिल्डिंग-प्रोडक्ट निर्माताओं और होम रिटेलरों को भी रखता है), DHI, LEN और SPY के Cboe दैनिक क्लोज़िंग भाव इस्तेमाल किए। ये प्राइस रिटर्न हैं, लाभांश के बिना। मॉर्गेज दर Freddie Mac का साप्ताहिक 30-वर्षीय फ़िक्स्ड औसत है, जो FRED सीरीज़ MORTGAGE30US से लिया गया है; यह 1971 से शुरू होती है, इसलिए 13 मध्यावधि चुनावों को कवर करती है।

स्कोरबोर्ड: 25 मध्यावधि चुनावों के बाद आवास शेयर

कंस्ट्रक्शन (बिल्डर और कॉन्ट्रैक्टर) बनाम बाज़ार, 1926-2022:

कंस्ट्रक्शन मटीरियल बनाम बाज़ार, 1926-2022:

तीन बातें उभरकर आती हैं।

मटीरियल का रिकॉर्ड ज़्यादा स्थिर है। बिल्डिंग-मटीरियल शेयर 25 में से 18 मध्यावधि चुनावों के बाद पहले महीने में, तीन महीनों में 18 बार और छह महीनों में 19 बार बाज़ार से आगे रहे, और मीडियन अंतर +1.7 से +3.4 अंक रहा। बारह महीने तक आते-आते यह बढ़त काफ़ी हद तक ख़त्म हो जाती है: 25 में 14, और औसत अंतर एक अंक से कम।

बिल्डरों का औसत एक हारता रिकॉर्ड छिपाता है। कंस्ट्रक्शन का बारह महीने का औसत बाज़ार से 1.3 अंक ऊपर है, लेकिन यह 25 में से केवल 9 मध्यावधि चुनावों में बाज़ार से आगे रहा। औसत को दो असाधारण सालों ने ऊपर खींचा है: 1966 के बाद +81.3 अंक और 2002 के बाद +61.9 अंक। एक सामान्य साल में यह बाज़ार से लगभग छह अंक पीछे रहा।

मतदान अपने आप में कुछ नहीं करता। चुनाव के अगले दिन कंस्ट्रक्शन 10 बार और मटीरियल 14 बार बाज़ार से आगे रहे। दोनों में से किसी को भी सिक्का उछालने से अलग नहीं किया जा सकता।

French का रियल-एस्टेट पोर्टफ़ोलियो (ऑपरेटर, डेवलपर और एजेंट) और भी कमज़ोर है: यह बारह महीनों में 25 में से केवल 6 मध्यावधि चुनावों के बाद बाज़ार से आगे रहा, और 2006 से 2022 तक के पाँच में से एक के बाद भी नहीं।

1926 के बाद हर मध्यावधि चुनाव: संदर्भ तालिका

चुनाव के दिन के क्लोज़ से टोटल रिटर्न। "बनाम बाज़ार" पूरे बाज़ार के मुक़ाबले बारह महीने का अंतर है, प्रतिशत अंकों में। अंतिम कॉलम उस नवंबर में कंस्ट्रक्शन पोर्टफ़ोलियो की कंपनियों की संख्या है।

कुछ पंक्तियों को संदर्भ चाहिए। कंस्ट्रक्शन का सबसे बुरा नतीजा, 1926 के बाद −52.0 अंक, एक ही कंपनी का है। सबसे अच्छा, 1966 के बाद +81.3 अंक, 19 शेयरों वाले उस पोर्टफ़ोलियो से आया जो 1966 के क्रेडिट संकट से उबर रहा था, जब जमा दरें क़ानूनी सीमा पर पहुँचने से मॉर्गेज के लिए पैसा सूख गया था। 2002 के बाद के +61.9 अंक आवास तेज़ी की शुरुआत थे, जब मॉर्गेज दरें 6% के आसपास थीं और गिर रही थीं।

हार वाले साल आवास मंदी के दौर में जमा हैं। 1986 के बाद कंस्ट्रक्शन शेयर 25.5% गिरे जबकि बाज़ार लगभग सपाट रहा। उस मतदान से दो हफ़्ते पहले हस्ताक्षरित Tax Reform Act ने रियल एस्टेट के कई टैक्स शेल्टर ख़त्म कर दिए थे, और सेविंग्स-एंड-लोन (S&L) संकट गहरा रहा था। 1990 के बाद S&L सफ़ाई के बीच कंस्ट्रक्शन 25.5 अंक पीछे रहा। 2006 के बाद सबप्राइम संकट शुरू होते ही यह 10.2% गिरा। इनमें से कोई भी चुनाव नतीजे की वजह से नहीं हुआ।

पिछले दो मध्यावधि चुनाव पहला मौक़ा हैं जब दोनों समूह लगातार दो मध्यावधि चुनावों में बाज़ार से दस अंक से ज़्यादा आगे रहे: 2018 और 2022 के बाद कंस्ट्रक्शन 15.1 और 32.9 अंक, और मटीरियल 11.2 और 14.0 अंक आगे रहे। दोनों साल मतदान से पहले मॉर्गेज दरों में तेज़ उछाल के बाद आए, जिस पर हम नीचे लौटेंगे।

असर मध्यावधि चुनाव का है या नवंबर का?

आवास शेयरों का एक जाना-माना मौसमी पैटर्न है: बिक्री के मौसम से पहले, वे देर शरद से वसंत तक आम तौर पर अच्छा करते हैं। इसलिए सही परीक्षा यह है कि क्या मध्यावधि के बाद के महीने दूसरे सालों के उन्हीं महीनों से बेहतर रहे। मैंने 1926 से 2025 तक हर साल के लिए नवंबर के पहले सोमवार के बाद वाले पहले मंगलवार से शुरू होने वाली बिल्कुल वही विंडो चलाईं।

इससे निष्कर्ष बदल जाता है। कंस्ट्रक्शन शेयरों ने मध्यावधि चुनावों के बाद दूसरे सालों की उसी विंडो से ख़राब प्रदर्शन किया, तीन महीनों में भी और बारह में भी। बिल्डिंग मटीरियल बेहतर रहे, तीन और छह महीनों में हिट रेट लगभग 11 से 12 प्रतिशत अंक ज़्यादा। 25 अवलोकनों में इतना अंतर संयोग भी हो सकता है। यह एक मामूली झुकाव है, नियम नहीं।

चार साल के राष्ट्रपति चक्र में भी यही तस्वीर दिखती है। नवंबर से अक्टूबर के मासिक रिटर्न पर कंस्ट्रक्शन 25 में से 9 मध्यावधि-बाद वाले सालों में बाज़ार से आगे रहा, जो चक्र की चार विंडो में इसकी सबसे कमज़ोर है (राष्ट्रपति चुनाव से पहले वाले साल में 25 में 13, राष्ट्रपति चुनाव के बाद 25 में 14, मध्यावधि से पहले वाले साल में 24 में 11)। 1926 के बाद की सभी रोलिंग बारह-महीने की विंडो में कंस्ट्रक्शन 44.5% समय बाज़ार से आगे रहा, यानी मध्यावधि-बाद का साल उसकी सामान्य दर से नीचे है। मटीरियल चक्र की हर विंडो में 50% के आसपास रहते हैं।

ETF दौर: ITB, XHB, DHI और LEN, 2006 से 2022

चुनाव के दिन के तीन महीने बाद (प्राइस रिटर्न):

चुनाव के दिन के बारह महीने बाद (प्राइस रिटर्न):

तीन महीने की क्लीन स्वीप ज़्यादातर मौसम की देन है। हर बिल्डर लाइन ने पाँचों मध्यावधि चुनावों के बाद तीन महीनों में SPY को 1.0 से 27.4 अंक के अंतर से पीछे छोड़ा। लेकिन ITB ने 2007 से 2025 के बीच ग़ैर-मध्यावधि 15 सालों में से 11 में भी उसी विंडो में SPY को पीछे छोड़ा, और XHB ने 15 में से 9 में। पाँच में पाँच एक मज़बूत सिलसिला लगता है, पर ऐसी विंडो में जो पहले से बिल्डरों के पक्ष में है।

पहला दिन नकारात्मक रहा। मतदान के अगले दिन ITB, XHB, DHI और LEN, हर एक, पाँच में से केवल एक बार SPY से आगे रहे। शुरुआती बढ़त अगले हफ़्तों में आई, नतीजे से नहीं।

बारह महीने का रिकॉर्ड दो दौर में बँटता है। 2006 में बिल्डर आवास संकट में एक साल गुज़ार चुके थे: चुनाव के दिन तक DHI साल भर में 37.4% गिर चुका था, और अगले बारह महीनों में ITB ने 47.7% और गँवाए जबकि SPY 6.7% बढ़ा। 2018 और 2022 में भी बिल्डर गहरे घाटे में मतदान तक पहुँचे, ITB साल भर में 26.2% और 34.5% नीचे था, और फिर 38.1% और 49.7% उछला। मतदान से पहले गिरावट दोनों तरह के नतीजों से पहले देखी गई है, इसलिए यह अपने आप में कोई संकेत नहीं है। इन सालों को अलग करने वाली चीज़ यह थी कि बाद में आवास की माँग और मॉर्गेज दरों के साथ क्या हुआ।

XHB ज़्यादा संतुलित फ़ंड है। यह बिल्डरों के साथ बिल्डिंग-प्रोडक्ट निर्माताओं और होम रिटेलरों को भी रखता है, इसीलिए बड़े सालों में इसके उतार-चढ़ाव छोटे रहे: 2006 के बाद ITB के −47.7% के मुक़ाबले −38.1%, और 2022 के बाद +49.7% के मुक़ाबले +34.5%।

मध्यावधि चुनावों के आसपास मॉर्गेज दरें

30-वर्षीय मॉर्गेज दर होमबिल्डरों की कमाई का सबसे बड़ा कारक है। Freddie Mac सर्वे शुरू होने के बाद से हर मध्यावधि चुनाव के आसपास यह कैसे चली, नीचे देखिए।

दरों में बदलाव प्रतिशत अंकों में है। दिखाई गई दर चुनाव के दिन या उससे पहले की अंतिम साप्ताहिक रीडिंग है।

मतदान के बाद दरें आम तौर पर नरम पड़ीं, और इससे बिल्डरों को मदद नहीं मिली। इन 13 में से 9 मध्यावधि चुनावों के बारह महीने बाद 30-वर्षीय दर कम थी, और तीन महीने बाद 10 में कम थी। फिर भी जिन 9 सालों में साल भर में दरें गिरीं, उनमें से केवल 2 में कंस्ट्रक्शन शेयर बाज़ार से आगे रहे। शेयर दरों से पहले चलते हैं: जब तक मॉर्गेज दरें गिरने लगती हैं, तब तक बिल्डर अक्सर इसे भाव में शामिल कर चुके होते हैं।

मतदान से पहले की बढ़ोतरी, बाद की चाल से ज़्यादा मायने रखती रही है। जिन पाँच मध्यावधि चुनावों में चुनाव से पहले के बारह महीनों में मॉर्गेज दर कम से कम आधा अंक बढ़ी (1974, 1978, 1994, 2018 और 2022), उनमें अगले साल कंस्ट्रक्शन 3 बार और मटीरियल 4 बार बाज़ार से आगे रहे। बाक़ी आठ में कंस्ट्रक्शन एक बार और मटीरियल चार बार आगे रहे। पाँच अवलोकन बहुत कमज़ोर सबूत हैं, और 1978 ऐसा मामला है जहाँ दरें बढ़ती रहीं और फिर भी शेयर चढ़े। लेकिन यह एक जाने-पहचाने पैटर्न से मेल खाता है: बिल्डर तब तलहटी बनाते हैं जब दरों का डर चरम पर होता है, तब नहीं जब दरें ख़ुद चरम पर होती हैं।

मतदान के आसपास ट्रेज़री यील्ड ख़ुद कैसे चलती है, इसके लिए हमारी ट्रेज़री यील्ड और डॉलर तालिका देखें। मॉर्गेज दरें 10-वर्षीय यील्ड और एक स्प्रेड के साथ चलती हैं, इसलिए दोनों पेज साथ पढ़ना सबसे अच्छा है।

आवास के लिए कांग्रेस क्या बदल सकती है और क्या नहीं

आवास के मध्यावधि ट्रेड का आम तर्क विधायी होता है। पिछली सदी के प्रमुख संघीय आवास क़ानून नज़दीकी मध्यावधि चुनाव के मुक़ाबले असल में कब हस्ताक्षरित हुए, यह नीचे है।

पैटर्न एक जैसा है। बड़े आवास क़ानून उन कांग्रेसों ने पारित किए जो मध्यावधि चुनाव से पहले ही पद पर थीं, आम तौर पर तब जब एक ही पार्टी दोनों सदनों पर नियंत्रण रखती थी। मध्यावधि चुनावों से बनने वाली कांग्रेस ज़्यादातर बँटी हुई होती हैं और अपने पहले साल में बहुत कम आवास क़ानून पारित करती हैं। इस दौर का सबसे बड़ा संघीय आवास हस्तक्षेप, 2008 में Fannie Mae और Freddie Mac को कंज़र्वेटरशिप में लेना, नियामक और ट्रेज़री की कार्यकारी कार्रवाई थी।

होमबिल्डरों की कमाई को चलाने वाले कई लीवर पूरी तरह कांग्रेस के बाहर हैं: Federal Reserve की ब्याज दर की राह, Fannie Mae और Freddie Mac पर FHFA की निगरानी, FHA मॉर्गेज-बीमा की कीमत, और आयातित लकड़ी व अन्य सामग्री पर शुल्क। नई कांग्रेस कर क़ानून लिख सकती है, विनियोग के ज़रिए आवास कार्यक्रमों को धन दे सकती है और सुनवाई कर सकती है। यह हमारे गतिरोध अध्ययन के नतीजे से मेल खाता है: बँटी हुई सरकार ज़्यादातर नए क़ानूनों को रोकती है, पुराने क़ानूनों को पलटती नहीं।

2026 की स्थिति

3 नवंबर 2026 के क्लोज़ पर, यानी मतदान के दिन, 31 दिसंबर 2025 के क्लोज़ से प्राइस रिटर्न के आधार पर आवास समूह की स्थिति यह थी।

बिल्डर फ़रवरी के मध्य में शिखर पर पहुँचे (ITB, XHB और DHI 13 फ़रवरी को; LEN जनवरी में) और इस साल S&P 500 से लगभग 10 से 27 अंक पीछे रहे हैं। मतदान से पहले की अंतिम साप्ताहिक रीडिंग (29 अक्टूबर) में 30-वर्षीय मॉर्गेज दर 7.24% थी, जो एक साल पहले 6.17% और 2025 के अंत में 6.15% थी। यह 26 फ़रवरी को 5.98% के 2026 के निचले स्तर और 8 अक्टूबर को 7.40% के उच्च स्तर तक गई।

इससे 2026 उन मध्यावधि चुनावों में आ जाता है जिनमें मतदान से पहले मॉर्गेज दर आधे अंक से ज़्यादा बढ़ी, यानी 1974, 1978, 1994, 2018 और 2022 के साथ। यह ऐसा साल भी है जब बिल्डर बाज़ार से काफ़ी पीछे रहकर चुनाव के दिन तक पहुँचे, जैसे 2006, 2018 और 2022 में। ये मिलते-जुलते उदाहरण अलग-अलग दिशाओं की ओर इशारा करते हैं और गिनती में मुट्ठी भर हैं, इसलिए वे स्थिति का वर्णन करते हैं, नतीजे की भविष्यवाणी नहीं।

नतीजा ख़ुद, यानी रिपब्लिकन व्हाइट हाउस के सामने डेमोक्रेटिक कांग्रेस, वही बँटी हुई व्यवस्था है जिसे हमारे मध्यावधि चुनावों में S&P 500 का रिकॉर्ड और सेक्टर स्कोरबोर्ड विस्तार से देखते हैं। आवास के लिए अब साझा कैलेंडर पर मुख्य विधायी मुद्दे SALT सीमा हैं, जो मौजूदा क़ानून के तहत 2029 के बाद वापस $10,000 हो जाएगी, और सालाना आवास विनियोग। दरें Fed और बॉन्ड बाज़ार के हाथ में ही रहती हैं। बाज़ार अमेरिका के सबसे बड़े होमबिल्डर को रियल टाइम में कैसे आँक रहा है, यह देखने के लिए आप SimianX पर DHI का लाइव विश्लेषण चला सकते हैं।

इस विश्लेषण की सीमाएँ

पच्चीस मध्यावधि चुनाव चुनावी अध्ययनों के लिए उपयोगी और सांख्यिकी के लिए छोटा सैंपल है। 1966 से पहले हर मध्यावधि चुनाव के समय कंस्ट्रक्शन पोर्टफ़ोलियो में दस से कम कंपनियाँ थीं, इसलिए शुरुआती पंक्तियाँ लगभग एक-एक शेयर के नतीजे हैं। यह होमबिल्डरों को कमर्शियल और हेवी कॉन्ट्रैक्टरों के साथ भी मिलाता है, जिनका कारोबार मॉर्गेज की बजाय सार्वजनिक निर्माण और कॉरपोरेट ख़र्च पर ज़्यादा टिका है। मटीरियल पोर्टफ़ोलियो में हार्डवेयर और प्लंबिंग फ़िक्स्चर जैसे उत्पाद हैं जो नए निर्माण जितने ही मरम्मत-नवीनीकरण में भी बिकते हैं।

ETF सैंपल केवल पाँच मध्यावधि चुनावों का है और हर बार बँटी हुई सरकार बनी, इसलिए यह मध्यावधि प्रभाव को बँटी सरकार के प्रभाव से अलग नहीं कर सकता। ETF आँकड़े प्राइस रिटर्न हैं; बिल्डर छोटा लाभांश देते हैं, इसलिए उसे जोड़ने से बहुत कम बदलेगा। मॉर्गेज-दर तालिका में 13 पंक्तियाँ हैं, और मतदान-पूर्व बढ़ोतरी की तुलना उन्हें पाँच और आठ के समूहों में बाँटती है।

इनमें से कुछ भी पूर्वानुमान या निवेश सलाह नहीं है। यह इस बात का रिकॉर्ड है कि क्या हुआ।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मध्यावधि चुनावों के बाद होमबिल्डर शेयर कैसा प्रदर्शन करते हैं?

मिला-जुला, और यह होल्डिंग अवधि पर निर्भर करता है। 1926 से 2022 तक के 25 मध्यावधि चुनावों में होमबिल्डरों को शामिल करने वाला कंस्ट्रक्शन उद्योग अगले तीन महीनों में 12 बार और बारह महीनों में 9 बार बाज़ार से आगे रहा। ETF दौर में ITB और XHB ने 2006 से 2022 तक के पाँचों मध्यावधि चुनावों के बाद तीन महीनों में, और तीन के बाद बारह महीनों में S&P 500 को पीछे छोड़ा।

क्या मध्यावधि चुनावों के बाद बिल्डिंग-मटीरियल शेयर होमबिल्डरों से बेहतर रहते हैं?

रिकॉर्ड के हिसाब से, हाँ। कंस्ट्रक्शन-मटीरियल शेयर 25 में से 18 मध्यावधि चुनावों के बाद तीन महीनों में और 19 के बाद छह महीनों में बाज़ार से आगे रहे, और दोनों आँकड़े दूसरे सालों की उसी विंडो में उनकी हिट रेट से बेहतर हैं। बारह महीनों में वे 14 बार आगे रहे, जबकि कंस्ट्रक्शन 9 बार।

क्या मध्यावधि चुनावों के बाद मॉर्गेज दरें गिरती हैं?

अक्सर, पर भरोसेमंद तरीक़े से नहीं। 1974 के बाद के 13 में से 9 मध्यावधि चुनावों में मतदान के बारह महीने बाद 30-वर्षीय फ़िक्स्ड दर कम थी, और 1978, 1986, 1998 और 2022 के बाद ज़्यादा। बारह महीने का औसत बदलाव शून्य के क़रीब रहा।

क्या किसी मध्यावधि चुनाव के बाद ITB में नुक़सान हुआ?

हाँ। 7 नवंबर 2006 के क्लोज़ से अगले बारह महीनों में आवास संकट गहराने के साथ ITB 47.7% गिरा, जबकि SPY 6.7% बढ़ा। 2010 के मध्यावधि चुनाव के बाद ITB बारह महीनों में 9.5% गिरा। 2014, 2018 और 2022 के बाद यह बढ़ा।

क्या डेमोक्रेटिक या रिपब्लिकन कांग्रेस आवास ट्रेड को बदलती है?

किसी सुसंगत तरीक़े से नहीं। पिछली सदी के प्रमुख संघीय आवास क़ानून, 1934 के National Housing Act से लेकर 2025 के One Big Beautiful Bill Act तक, नज़दीकी मध्यावधि चुनाव से पहले हस्ताक्षरित हुए, उस चुनाव से बनी कांग्रेस द्वारा नहीं। मध्यावधि-बाद के नतीजों को पार्टी संरचना से ज़्यादा मॉर्गेज दरें, Fed और आवास चक्र समझाते हैं।

क्या मध्यावधि चुनाव के बाद आवास शेयरों की तेज़ी केवल मौसमी है?

काफ़ी हद तक। ज़्यादातर सालों में होमबिल्डर शेयर नवंबर से शुरुआती वसंत तक अच्छा करते हैं। 2007 के बाद ग़ैर-मध्यावधि 15 सालों में से 11 में ITB ने उसी तीन-महीने की विंडो में SPY को पीछे छोड़ा, इसलिए मध्यावधि चुनावों के बाद उसका 5 में 5 का रिकॉर्ड उतना असाधारण नहीं जितना दिखता है।

2026 के मध्यावधि चुनावों के बाद आवास निवेशकों को किस पर नज़र रखनी चाहिए?

30-वर्षीय मॉर्गेज दर पर, जो साल भर में लगभग एक अंक बढ़कर 7.24% पर मतदान तक पहुँची, और वसंत के बिक्री मौसम की ओर बढ़ती आवास माँग पर। ऐतिहासिक रूप से बिल्डरों के लिए ये कांग्रेस की संरचना से ज़्यादा मायने रखते आए हैं।

निष्कर्ष

मध्यावधि चुनाव के बाद आवास में सबसे अच्छा रिकॉर्ड बिल्डिंग-मटीरियल शेयरों का है: 1926 के बाद 25 में से 18 मध्यावधि चुनावों के बाद वे तीन महीनों में बाज़ार से आगे रहे, जो दूसरे सालों से थोड़ा बेहतर है। होमबिल्डरों को शामिल करने वाले कंस्ट्रक्शन शेयरों ने मध्यावधि चुनावों के बाद दूसरे सालों के उन्हीं महीनों से ख़राब प्रदर्शन किया, और बारह महीनों में 25 में से केवल 9 बार बाज़ार से आगे रहे। ETF दौर में बिल्डरों की तीन महीने की क्लीन स्वीप ज़्यादातर नवंबर की मौसमी तेज़ी है, और ITB के बारह महीने के नतीजे −47.7% से +49.7% तक रहे। प्रमुख आवास क़ानून ज़्यादातर मतदान से पहले हस्ताक्षरित हुए। इस रिकॉर्ड के आधार पर, होमबिल्डरों के लिए किस पार्टी की जीत हुई इससे ज़्यादा मॉर्गेज दरें और आवास चक्र मायने रखते आए हैं।

स्रोत. Kenneth R. French Data Library: 49 उद्योग पोर्टफ़ोलियो (वैल्यू-वेटेड, दैनिक और मासिक, SIC परिभाषाओं और कंपनियों की संख्या सहित) और Fama-French रिसर्च फ़ैक्टर, जुलाई 1926 से टोटल रिटर्न (डेटा फ़ाइल सितंबर 2026 के CRSP डेटाबेस से बनी)। SPY, ITB, XHB, DHI और LEN के लिए 3 नवंबर 2026 के क्लोज़ तक Cboe डिलेड-कोट दैनिक इतिहास। Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey की 30-वर्षीय फ़िक्स्ड दर, FRED (MORTGAGE30US) के ज़रिए, अप्रैल 1971 से साप्ताहिक। क़ानूनों की हस्ताक्षर तिथियाँ लिंक किए गए संदर्भों से। चुनाव तिथियाँ: नवंबर के पहले सोमवार के बाद का पहला मंगलवार। चार्ट SimianX ने मूल डेटा से तैयार किए। परिभाषाएँ: Fama-French उद्योग पोर्टफ़ोलियो, Freddie Mac मॉर्गेज सर्वे।

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