หุ้นสร้างบ้านหลังเลือกตั้งกลางเทอม: สถิติ 25 ครั้ง ปี 1926-2022

หุ้นบริษัทสร้างบ้านหลังเลือกตั้งกลางเทอม: บันทึกฉบับเต็ม 1926-2022

คำตอบสั้น ๆ: หลังการเลือกตั้งกลางเทอม ผู้ชนะที่สม่ำเสมอที่สุดในกลุ่มที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยคือวัสดุก่อสร้าง ไม่ใช่บริษัทสร้างบ้าน ตลอดการเลือกตั้งกลางเทอมทั้ง 25 ครั้งตั้งแต่ปี 1926 ถึง 2022 หุ้นวัสดุก่อสร้างของสหรัฐฯ ชนะตลาดโดยรวมในช่วง 3 เดือนถัดมา 18 ครั้ง และในช่วง 6 เดือน 19 ครั้ง ส่วนหุ้นกลุ่มก่อสร้างซึ่งรวมบริษัทสร้างบ้านไว้ด้วย ชนะตลาดในช่วง 12 เดือนเพียง 9 ครั้ง โดยค่ามัธยฐานของส่วนต่างที่แพ้ตลาดอยู่ที่ 6.4 จุดเปอร์เซ็นต์ ในยุค ETF กองทุนหุ้นสร้างบ้าน ITB และ XHB ชนะ S&P 500 ในช่วง 3 เดือนหลังการเลือกตั้งกลางเทอมครบทั้งห้าครั้งตั้งแต่ปี 2006 ถึง 2022 แต่ถ้าดู 12 เดือน สถิติคือ 3 จาก 5 ครั้ง และ ITB ร่วงลง 47.7% ในปีหลังการเลือกตั้งปี 2006

ผลการเลือกตั้ง (ณ เวลา 01:50 น. ET วันที่ 4 พฤศจิกายน 2026): เดโมแครตชนะได้ครองทั้งวุฒิสภาและสภาผู้แทนราษฎร ตามการประกาศผลของ AP และ NBC News ตามการนับของ AP เมื่อเวลา 01:30 น. ET เดโมแครตพลิกชิงที่นั่งวุฒิสภาที่รีพับลิกันเคยครองได้ 7 ที่นั่ง และที่นั่งสภาผู้แทนราษฎร 16 ที่นั่ง ตั้งแต่ 3 มกราคม 2027 รัฐสภาจะไม่ได้อยู่ในมือพรรคของทำเนียบขาวทั้งหมดอีกต่อไป

ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ถูกพูดถึงบ่อยที่สุดว่าเป็น "เทรดเลือกตั้งกลางเทอม" ทั้งการปฏิบัติทางภาษีต่อสินเชื่อบ้าน เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ และโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง ล้วนต้องผ่านรัฐสภา การเปลี่ยนเสียงข้างมากจึงฟังดูน่าจะสำคัญ แต่สถิติบอกอะไรที่แคบกว่านั้น หุ้นที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยมักทำได้ดีในช่วงไม่กี่เดือนแรกหลังวันลงคะแนน ซึ่งก็ไม่ต่างจากเดือนพฤศจิกายนของปีส่วนใหญ่ หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและวัฏจักรที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวกำหนดทิศทาง

บทความนี้เป็นตอนว่าด้วยที่อยู่อาศัยในซีรีส์การเลือกตั้งกลางเทอมของเรา ตารางคะแนนข้ามกลุ่มอุตสาหกรรม จัดอันดับอุตสาหกรรมหลัก 12 กลุ่มหลังการเลือกตั้งกลางเทอมทุกครั้งตั้งแต่ปี 1926 ในที่นี้เราลงลึกอีกหนึ่งระดับ ไปที่สองอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัยในข้อมูล 49 อุตสาหกรรม กองทุน ETF หุ้นสร้างบ้าน บริษัทสร้างบ้านรายใหญ่สองแห่ง และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปี

วิธีการวัด

ตัวอย่างระยะยาวมาจาก Kenneth R. French Data Library ซึ่งเผยแพร่ผลตอบแทนรวมรายวันและรายเดือนของพอร์ตอุตสาหกรรมสหรัฐฯ 49 กลุ่มแบบถ่วงน้ำหนักตามมูลค่าตลาด ย้อนหลังไปถึงเดือนกรกฎาคม 1926 ข้อมูลชุดนี้ไม่มีพอร์ตบริษัทสร้างบ้านโดยเฉพาะ จึงใช้สองอุตสาหกรรมเป็นตัวแทนของที่อยู่อาศัย:

• ก่อสร้าง (ป้ายกำกับของ French คือ "Cnstr" รหัส SIC 1500-1799): ผู้รับเหมาก่อสร้างทั่วไป ผู้สร้างที่อยู่อาศัย ผู้พัฒนาและสร้างบ้านขาย (หมวดที่บริษัทสร้างบ้านอย่าง D.R. Horton (DHI) และ Lennar สังกัดอยู่) ผู้รับเหมางานที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย งานก่อสร้างหนัก และผู้รับเหมางานเฉพาะทาง
• วัสดุก่อสร้าง (ป้ายกำกับของ French คือ "BldMt"): ไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ อาคารไม้และบ้านเคลื่อนที่ ซีเมนต์ คอนกรีต ยิปซัม กระจกแผ่น วัสดุมุงหลังคา สุขภัณฑ์ อุปกรณ์ทำความร้อน ฮาร์ดแวร์ และผลิตภัณฑ์โลหะโครงสร้าง

พอร์ตก่อสร้างมีขนาดเล็กตลอดประวัติศาสตร์ส่วนใหญ่ ในการเลือกตั้งกลางเทอมปี 1926 มีบริษัทเพียงแห่งเดียว ช่วงทศวรรษ 1930 ถึง 1950 มีเพียงสามถึงห้าแห่ง และเพิ่งเกิน 20 แห่งในปี 1970 ผลลัพธ์ก่อนทศวรรษ 1960 จึงอิงหุ้นเพียงไม่กี่ตัว และควรอ่านด้วยความเข้าใจนั้น ส่วนวัสดุก่อสร้างมี 13 บริษัทในปี 1926 และอยู่ระหว่าง 33 ถึง 213 บริษัทในการเลือกตั้งกลางเทอมทุกครั้งหลังจากนั้น

เกณฑ์เปรียบเทียบคือผลตอบแทนตลาดของ French (Mkt-RF บวกอัตราผลตอบแทนปลอดความเสี่ยง) ซึ่งเป็นผลตอบแทนรวมแบบถ่วงน้ำหนักตามมูลค่าตลาดของหุ้นจดทะเบียนสหรัฐฯ ทั้งหมด ทั้งสองฝั่งรวมเงินปันผล แต่ละช่วงเริ่มนับจาก ราคาปิดสุดท้ายในหรือก่อนวันเลือกตั้ง ก่อนปี 1970 ตลาดหลักทรัพย์ปิดทำการในวันเลือกตั้ง ดังนั้นสำหรับปี 1926 ถึง 1966 จึงใช้ราคาปิดวันจันทร์เป็นฐาน ช่วงสิ้นสุดที่ราคาปิดสุดท้ายในหรือก่อนวันที่เดียวกันของ 1, 3, 6 หรือ 12 เดือนต่อมา การเลือกตั้งกลางเทอมทั้ง 25 ครั้งตั้งแต่ปี 1926 ถึง 2022 ถูกนับรวมทั้งหมด

สำหรับยุค ETF ผมใช้ราคาปิดรายวันจาก Cboe ของ ITB (iShares U.S. Home Construction) XHB (SPDR S&P Homebuilders ซึ่งถือผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างและผู้ค้าปลีกสินค้าบ้านด้วย) DHI LEN และ SPY ตัวเลขเหล่านี้เป็นผลตอบแทนด้านราคา ไม่รวมเงินปันผล อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคือค่าเฉลี่ยรายสัปดาห์ของอัตราคงที่ 30 ปีจาก Freddie Mac ใน ชุดข้อมูล MORTGAGE30US ของ FRED ซึ่งเริ่มในปี 1971 จึงครอบคลุมการเลือกตั้งกลางเทอม 13 ครั้ง

ตารางคะแนน: หุ้นที่อยู่อาศัยหลังการเลือกตั้งกลางเทอม 25 ครั้ง

ก่อสร้าง (บริษัทสร้างบ้านและผู้รับเหมา) เทียบกับตลาด ปี 1926-2022:

วัสดุก่อสร้างเทียบกับตลาด ปี 1926-2022:

มีสามประเด็นที่โดดเด่น

วัสดุมีสถิติที่สม่ำเสมอกว่า หุ้นวัสดุก่อสร้างชนะตลาดในเดือนแรกหลังการเลือกตั้งกลางเทอม 18 จาก 25 ครั้ง ที่ 3 เดือน 18 ครั้ง และที่ 6 เดือน 19 ครั้ง โดยมีส่วนต่างมัธยฐาน +1.7 ถึง +3.4 จุด พอถึง 12 เดือน ความได้เปรียบแทบหายไป เหลือ 14 จาก 25 ครั้ง และส่วนต่างเฉลี่ยไม่ถึงหนึ่งจุด

ค่าเฉลี่ยของบริษัทสร้างบ้านซ่อนสถิติที่แพ้มากกว่าชนะ ค่าเฉลี่ย 12 เดือนของกลุ่มก่อสร้างสูงกว่าตลาด 1.3 จุด แต่ชนะตลาดเพียง 9 จาก 25 ครั้ง ค่าเฉลี่ยถูกดึงขึ้นโดยสองปีที่พุ่งแรงมาก คือ +81.3 จุดหลังปี 1966 และ +61.9 จุดหลังปี 2002 ปีทั่วไปคือแพ้ตลาดราวหกจุด

การลงคะแนนเองไม่ได้ขยับอะไร ในวันถัดจากการเลือกตั้ง กลุ่มก่อสร้างชนะตลาด 10 ครั้ง และวัสดุ 14 ครั้ง ซึ่งแยกไม่ออกจากการโยนเหรียญ

พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของ French (ผู้บริหารอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการ และนายหน้า) อ่อนแอยิ่งกว่า โดยชนะตลาดในช่วง 12 เดือนเพียง 6 จาก 25 ครั้ง และไม่ชนะเลยในห้าครั้งตั้งแต่ปี 2006 ถึง 2022

การเลือกตั้งกลางเทอมทุกครั้งตั้งแต่ปี 1926: ตารางอ้างอิง

ผลตอบแทนรวมนับจากราคาปิดวันเลือกตั้ง "เทียบตลาด" คือส่วนต่าง 12 เดือนเทียบกับตลาดโดยรวม หน่วยเป็นจุดเปอร์เซ็นต์ คอลัมน์สุดท้ายคือจำนวนบริษัทในพอร์ตก่อสร้างในเดือนพฤศจิกายนปีนั้น

บางแถวต้องการบริบทเพิ่มเติม ผลลัพธ์ที่แย่ที่สุดของกลุ่มก่อสร้าง คือ −52.0 จุดหลังปี 1926 มาจากบริษัทเพียงแห่งเดียว ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด +81.3 จุดหลังปี 1966 มาจากพอร์ต 19 หุ้นที่ฟื้นตัวจากภาวะสินเชื่อตึงตัวปี 1966 ซึ่งตอนนั้นเงินทุนสำหรับสินเชื่อบ้านเหือดแห้งเพราะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากชนเพดานตามกฎหมาย ส่วน +61.9 จุดหลังปี 2002 คือช่วงต้นของบูมที่อยู่อาศัย เมื่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ใกล้ 6% และยังลดลงต่อ

ปีที่แพ้กระจุกตัวอยู่ในช่วงขาลงของตลาดที่อยู่อาศัย หลังปี 1986 หุ้นก่อสร้างร่วง 25.5% ขณะที่ตลาดแทบทรงตัว กฎหมายปฏิรูปภาษีที่ลงนามสองสัปดาห์ก่อนการเลือกตั้งครั้งนั้นได้ยกเลิกช่องทางลดหย่อนภาษีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และวิกฤตสถาบันออมทรัพย์และเงินกู้ (S&L) ก็กำลังก่อตัว หลังปี 1990 กลุ่มก่อสร้างแพ้ตลาด 25.5 จุดท่ามกลางการเก็บกวาดวิกฤต S&L หลังปี 2006 กลุ่มก่อสร้างร่วง 10.2% เมื่อฟองสบู่ซับไพรม์เริ่มแตก ไม่มีครั้งใดเลยที่เกิดจากผลการเลือกตั้ง

การเลือกตั้งกลางเทอมสองครั้งล่าสุดเป็นครั้งแรกที่ทั้งสองกลุ่มชนะตลาดเกินสิบจุดในการเลือกตั้งกลางเทอมติดต่อกัน กลุ่มก่อสร้างชนะตลาด 15.1 และ 32.9 จุดหลังปี 2018 และ 2022 ส่วนวัสดุชนะ 11.2 และ 14.0 จุด ทั้งสองปีเกิดขึ้นหลังอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านพุ่งขึ้นแรงก่อนการลงคะแนน ซึ่งเราจะกลับมาพูดถึงด้านล่าง

เป็นผลของการเลือกตั้งกลางเทอม หรือเป็นผลของเดือนพฤศจิกายน?

หุ้นที่อยู่อาศัยมีรูปแบบตามฤดูกาลที่รู้กันดี คือมักทำได้ดีตั้งแต่ปลายฤดูใบไม้ร่วงไปจนถึงฤดูใบไม้ผลิ ก่อนฤดูขายบ้าน ดังนั้นการทดสอบที่ยุติธรรมคือดูว่าช่วงหลังการเลือกตั้งกลางเทอมดีกว่าช่วงเดียวกันในปีอื่นหรือไม่ ผมคำนวณช่วงเวลาแบบเดียวกันทุกประการ โดยเริ่มจากวันอังคารถัดจากวันจันทร์แรกของเดือนพฤศจิกายน สำหรับทุกปีตั้งแต่ 1926 ถึง 2025

สิ่งนี้เปลี่ยนการตีความ หุ้นก่อสร้างทำได้แย่กว่าหลังการเลือกตั้งกลางเทอมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีอื่น ทั้งที่ 3 เดือนและ 12 เดือน ส่วนวัสดุก่อสร้างทำได้ดีกว่า โดยอัตราชนะสูงกว่าราว 11 ถึง 12 จุดเปอร์เซ็นต์ที่ 3 และ 6 เดือน เมื่อมีข้อมูลเพียง 25 ครั้ง ช่องว่างขนาดนี้อาจเกิดจากความบังเอิญได้ มันเป็นแนวโน้มเอียงเล็กน้อย ไม่ใช่กฎ

ภาพเดียวกันปรากฏในวัฏจักรประธานาธิบดีสี่ปี เมื่อดูผลตอบแทนรายเดือนจากพฤศจิกายนถึงตุลาคม กลุ่มก่อสร้างชนะตลาด 9 จาก 25 ครั้งในปีหลังการเลือกตั้งกลางเทอม ซึ่งอ่อนที่สุดในสี่ช่วงของวัฏจักร (ปีก่อนเลือกตั้งประธานาธิบดี 13 จาก 25 ครั้ง หลังเลือกตั้งประธานาธิบดี 14 จาก 25 ครั้ง และปีก่อนการเลือกตั้งกลางเทอม 11 จาก 24 ครั้ง) ในทุกช่วง 12 เดือนแบบเลื่อนตั้งแต่ปี 1926 กลุ่มก่อสร้างชนะตลาด 44.5% ของเวลา ปีหลังการเลือกตั้งกลางเทอมจึงต่ำกว่าระดับปกติของมัน ส่วนวัสดุอยู่ใกล้ 50% ในทุกช่วงของวัฏจักร

ยุค ETF: ITB, XHB, DHI และ LEN ปี 2006 ถึง 2022

3 เดือนหลังวันเลือกตั้ง (ผลตอบแทนด้านราคา):

12 เดือนหลังวันเลือกตั้ง (ผลตอบแทนด้านราคา):

การชนะรวดในสามเดือนส่วนใหญ่มาจากฤดูกาล หุ้นสร้างบ้านทุกตัวชนะ SPY ในช่วง 3 เดือนหลังการเลือกตั้งกลางเทอมครบทั้งห้าครั้ง ด้วยส่วนต่าง 1.0 ถึง 27.4 จุด แต่ ITB ก็ชนะ SPY ในช่วงเวลาเดียวกันใน 11 จาก 15 ปีที่ไม่มีการเลือกตั้งกลางเทอมระหว่างปี 2007 ถึง 2025 และ XHB ชนะ 9 จาก 15 ปี การชนะ 5 จาก 5 ดูน่าประทับใจ แต่เกิดในช่วงเวลาที่เอื้อต่อหุ้นสร้างบ้านอยู่แล้ว

วันแรกติดลบ ในวันถัดจากการลงคะแนน ITB, XHB, DHI และ LEN แต่ละตัวชนะ SPY เพียงหนึ่งครั้งจากห้าครั้ง กำไรช่วงแรกมาในหลายสัปดาห์ต่อมา ไม่ได้มาจากผลการเลือกตั้ง

ผล 12 เดือนแบ่งออกเป็นสองยุค ในปี 2006 หุ้นสร้างบ้านอยู่ในช่วงฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกมาแล้วหนึ่งปี DHI ลดลง 37.4% นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันเลือกตั้ง และ ITB ร่วงลงอีก 47.7% ในช่วง 12 เดือนถัดมา ขณะที่ SPY ขึ้น 6.7% ในปี 2018 และ 2022 หุ้นสร้างบ้านก็เข้าสู่วันลงคะแนนในแดนลบอย่างหนักเช่นกัน โดย ITB ลดลง 26.2% และ 34.5% นับตั้งแต่ต้นปี แล้วจึงดีดกลับ 38.1% และ 49.7% การติดลบหนักก่อนเลือกตั้งเคยนำหน้าทั้งสองผลลัพธ์ จึงไม่ใช่สัญญาณในตัวเอง สิ่งที่แยกปีเหล่านี้ออกจากกันคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับอุปสงค์ที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหลังจากนั้น

XHB เป็นกองทุนที่เคลื่อนไหวนุ่มนวลกว่า กองทุนนี้ถือผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างและผู้ค้าปลีกสินค้าบ้านควบคู่กับบริษัทสร้างบ้าน จึงแกว่งน้อยกว่าในปีที่ขยับแรง: −38.1% เทียบกับ −47.7% ของ ITB หลังปี 2006 และ +34.5% เทียบกับ +49.7% หลังปี 2022

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านรอบการเลือกตั้งกลางเทอม

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปีเป็นปัจจัยเดี่ยวที่ใหญ่ที่สุดต่อกำไรของบริษัทสร้างบ้าน ต่อไปนี้คือการเคลื่อนไหวของอัตรารอบการเลือกตั้งกลางเทอมแต่ละครั้งนับตั้งแต่ Freddie Mac เริ่มทำการสำรวจ

การเปลี่ยนแปลงของอัตรามีหน่วยเป็นจุดเปอร์เซ็นต์ อัตราที่แสดงคือค่ารายสัปดาห์ล่าสุดในหรือก่อนวันเลือกตั้ง

หลังการลงคะแนน อัตรามักผ่อนลง แต่นั่นไม่ได้ช่วยบริษัทสร้างบ้าน อัตรา 30 ปีต่ำลงในอีก 12 เดือนต่อมาหลังการเลือกตั้งกลางเทอม 9 จาก 13 ครั้ง และต่ำลงในอีก 3 เดือนต่อมา 10 ครั้ง แต่ในปีที่อัตราลดลงตลอดปีทั้ง 9 ครั้ง หุ้นก่อสร้างชนะตลาดเพียง 2 ครั้ง ราคาหุ้นเคลื่อนไหวล่วงหน้าอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราสินเชื่อบ้านเริ่มลดลง หุ้นสร้างบ้านมักสะท้อนเรื่องนี้ไปในราคาแล้ว

การไต่ขึ้นของอัตราก่อนการลงคะแนนสำคัญกว่าการเคลื่อนไหวหลังจากนั้น ในการเลือกตั้งกลางเทอมห้าครั้งที่อัตราสินเชื่อบ้านขึ้นอย่างน้อยครึ่งจุดใน 12 เดือนก่อนวันเลือกตั้ง (1974, 1978, 1994, 2018 และ 2022) กลุ่มก่อสร้างชนะตลาดในปีถัดมา 3 ครั้ง และวัสดุ 4 ครั้ง ในอีกแปดครั้งที่เหลือ กลุ่มก่อสร้างชนะเพียงครั้งเดียว และวัสดุ 4 ครั้ง ข้อมูลห้าครั้งเป็นหลักฐานที่บางมาก และปี 1978 เป็นกรณีที่อัตรายังขึ้นต่อแต่หุ้นก็ยังพุ่งขึ้น แต่ก็สอดคล้องกับรูปแบบที่คุ้นเคย คือหุ้นสร้างบ้านมักทำจุดต่ำสุดเมื่อความกลัวเรื่องอัตราดอกเบี้ยถึงจุดสูงสุด ไม่ใช่เมื่ออัตราเองถึงจุดสูงสุด

สำหรับพฤติกรรมของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ รอบวันเลือกตั้ง ดู ตารางอัตราผลตอบแทนพันธบัตรและดอลลาร์ ของเรา อัตราสินเชื่อบ้านเคลื่อนตามอัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปีบวกส่วนต่าง จึงควรอ่านสองหน้านี้ควบคู่กัน

สิ่งที่รัฐสภาเปลี่ยนได้และเปลี่ยนไม่ได้สำหรับที่อยู่อาศัย

ข้อโต้แย้งที่พบบ่อยสำหรับเทรดที่อยู่อาศัยช่วงเลือกตั้งกลางเทอมคือเรื่องกฎหมาย ด้านล่างคือวันที่กฎหมายที่อยู่อาศัยสำคัญของรัฐบาลกลางในศตวรรษที่ผ่านมาได้รับการลงนามจริง เทียบกับการเลือกตั้งกลางเทอมที่ใกล้ที่สุด

รูปแบบนี้สม่ำเสมอ กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหญ่ผ่านโดยรัฐสภาที่ดำรงตำแหน่งอยู่แล้วก่อนการเลือกตั้งกลางเทอม และส่วนใหญ่เป็นช่วงที่พรรคเดียวคุมทั้งสองสภา รัฐสภาที่เกิดจากการเลือกตั้งกลางเทอมมักเป็นแบบแบ่งขั้วมากกว่า และแทบไม่ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยในปีแรก การแทรกแซงด้านที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่ที่สุดของรัฐบาลกลางในช่วงนี้ คือ การเข้าควบคุม Fannie Mae และ Freddie Mac ในปี 2008 เป็นการดำเนินการของฝ่ายบริหารโดยหน่วยงานกำกับและกระทรวงการคลัง

คันโยกหลายตัวที่ขับเคลื่อนกำไรของบริษัทสร้างบ้านอยู่นอกรัฐสภาโดยสิ้นเชิง ได้แก่ เส้นทางดอกเบี้ยของ Fed การกำกับดูแล Fannie Mae และ Freddie Mac โดย FHFA การกำหนดเบี้ยประกันสินเชื่อบ้านของ FHA และภาษีนำเข้าไม้แปรรูปและวัสดุอื่น สิ่งที่รัฐสภาชุดใหม่ทำได้คือเขียนกฎหมายภาษี จัดสรรงบประมาณให้โครงการที่อยู่อาศัย และเปิดการไต่สวน ซึ่งสอดคล้องกับผลใน งานศึกษาเรื่องรัฐสภาแบ่งขั้ว ของเรา: รัฐบาลแบ่งขั้วส่วนใหญ่หยุดกฎหมายใหม่ มากกว่าจะกลับลำกฎหมายเก่า

สถานการณ์ปี 2026

ต่อไปนี้คือตำแหน่งของกลุ่มที่อยู่อาศัย ณ ราคาปิดวันที่ 3 พฤศจิกายน 2026 ซึ่งเป็นวันลงคะแนน โดยใช้ผลตอบแทนด้านราคาจากราคาปิดวันที่ 31 ธันวาคม 2025

หุ้นสร้างบ้านทำจุดสูงสุดในกลางเดือนกุมภาพันธ์ (ITB, XHB และ DHI ในวันที่ 13 กุมภาพันธ์ ส่วน LEN ในเดือนมกราคม) และตามหลัง S&P 500 ราว 10 ถึง 27 จุดในปีนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปีอยู่ที่ 7.24% ในค่ารายสัปดาห์ล่าสุดก่อนวันลงคะแนน (29 ตุลาคม) สูงขึ้นจาก 6.17% เมื่อปีก่อน และ 6.15% ณ สิ้นปี 2025 โดยแตะจุดต่ำสุดของปี 2026 ที่ 5.98% ในวันที่ 26 กุมภาพันธ์ และจุดสูงสุดที่ 7.40% ในวันที่ 8 ตุลาคม

นั่นทำให้ปี 2026 เป็นหนึ่งในการเลือกตั้งกลางเทอมที่อัตราสินเชื่อบ้านไต่ขึ้นมากกว่าครึ่งจุดก่อนวันลงคะแนน เช่นเดียวกับปี 1974, 1978, 1994, 2018 และ 2022 และยังเป็นปีที่หุ้นสร้างบ้านเข้าสู่วันเลือกตั้งโดยตามหลังตลาดอย่างมาก เหมือนปี 2006, 2018 และ 2022 กรณีเทียบเคียงเหล่านี้ชี้ไปคนละทางและมีเพียงไม่กี่ครั้ง จึงเป็นเพียงการบรรยายสถานการณ์ ไม่ใช่การพยากรณ์ผลลัพธ์

ผลการเลือกตั้งเอง คือรัฐสภาเดโมแครตที่เผชิญกับทำเนียบขาวของรีพับลิกัน เป็นโครงสร้างแบบแบ่งขั้วที่ สถิติ S&P 500 ช่วงเลือกตั้งกลางเทอม และ ตารางคะแนนรายกลุ่มอุตสาหกรรม ของเราอธิบายไว้อย่างละเอียด สำหรับที่อยู่อาศัย ประเด็นทางกฎหมายหลักที่อยู่บนวาระร่วมตอนนี้คือเพดาน SALT ซึ่งตามกฎหมายปัจจุบันจะกลับไปอยู่ที่ 10,000 ดอลลาร์หลังปี 2029 และงบประมาณด้านที่อยู่อาศัยประจำปี อัตราดอกเบี้ยยังคงขึ้นอยู่กับ Fed และตลาดพันธบัตร คุณสามารถรัน การวิเคราะห์สดของ DHI บน SimianX เพื่อดูว่าตลาดกำลังประเมินบริษัทสร้างบ้านที่ใหญ่ที่สุดของสหรัฐฯ อย่างไรแบบเรียลไทม์

ข้อจำกัดของการวิเคราะห์นี้

การเลือกตั้งกลางเทอม 25 ครั้งเป็นตัวอย่างที่ใช้ได้สำหรับการศึกษาการเลือกตั้ง แต่ถือว่าน้อยในทางสถิติ พอร์ตก่อสร้างมีบริษัทไม่ถึงสิบแห่งในการเลือกตั้งกลางเทอมทุกครั้งก่อนปี 1966 แถวช่วงแรกจึงใกล้เคียงกับผลของหุ้นรายตัว พอร์ตนี้ยังรวมบริษัทสร้างบ้านเข้ากับผู้รับเหมางานพาณิชย์และงานก่อสร้างหนัก ซึ่งธุรกิจขึ้นกับงานโยธาสาธารณะและการลงทุนของภาคธุรกิจมากกว่าสินเชื่อบ้าน พอร์ตวัสดุก็มีสินค้าอย่างฮาร์ดแวร์และสุขภัณฑ์ที่ขายให้งานรีโนเวตพอ ๆ กับงานสร้างใหม่

ตัวอย่าง ETF มีเพียงห้าครั้ง และทุกครั้งได้รัฐบาลแบบแบ่งขั้ว จึงแยกผลของการเลือกตั้งกลางเทอมออกจากผลของรัฐบาลแบ่งขั้วไม่ได้ ตัวเลข ETF เป็นผลตอบแทนด้านราคา บริษัทสร้างบ้านจ่ายเงินปันผลน้อย การรวมเงินปันผลจึงแทบไม่เปลี่ยนอะไร ตารางอัตราสินเชื่อบ้านมีเพียง 13 แถว และการเปรียบเทียบเรื่องการไต่ขึ้นของอัตราแบ่งออกเป็นกลุ่มละห้าและแปดครั้ง

ไม่มีส่วนใดในบทความนี้เป็นการพยากรณ์หรือคำแนะนำการลงทุน เป็นเพียงบันทึกของสิ่งที่เกิดขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

หุ้นบริษัทสร้างบ้านทำผลงานอย่างไรหลังการเลือกตั้งกลางเทอม?

ผสมกัน และขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ในการเลือกตั้งกลางเทอม 25 ครั้งตั้งแต่ปี 1926 ถึง 2022 อุตสาหกรรมก่อสร้างซึ่งรวมบริษัทสร้างบ้าน ชนะตลาดในช่วง 3 เดือนถัดมา 12 ครั้ง และในช่วง 12 เดือน 9 ครั้ง ในยุค ETF นั้น ITB และ XHB ชนะ S&P 500 ในช่วง 3 เดือนหลังการเลือกตั้งกลางเทอมครบทั้งห้าครั้งตั้งแต่ปี 2006 ถึง 2022 และชนะในช่วง 12 เดือนสามครั้ง

หุ้นวัสดุก่อสร้างดีกว่าหุ้นบริษัทสร้างบ้านหลังการเลือกตั้งกลางเทอมหรือไม่?

ตามสถิติ ใช่ หุ้นวัสดุก่อสร้างชนะตลาดในช่วง 3 เดือนหลังการเลือกตั้งกลางเทอม 18 จาก 25 ครั้ง และในช่วง 6 เดือน 19 ครั้ง ซึ่งดีกว่าอัตราชนะในช่วงเดียวกันของปีอื่นทั้งคู่ ในช่วง 12 เดือนชนะ 14 ครั้ง เทียบกับ 9 ครั้งของกลุ่มก่อสร้าง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลงหลังการเลือกตั้งกลางเทอมหรือไม่?

บ่อยครั้ง แต่ไม่แน่นอน อัตราคงที่ 30 ปีต่ำลงในอีก 12 เดือนหลังการลงคะแนนใน 9 จาก 13 ครั้งนับตั้งแต่ปี 1974 และสูงขึ้นหลังปี 1978, 1986, 1998 และ 2022 การเปลี่ยนแปลงเฉลี่ยใน 12 เดือนใกล้เคียงศูนย์

ITB เคยขาดทุนหลังการเลือกตั้งกลางเทอมหรือไม่?

เคย จากราคาปิดวันที่ 7 พฤศจิกายน 2006 ITB ร่วงลง 47.7% ใน 12 เดือนถัดมาเมื่อฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกหนักขึ้น ขณะที่ SPY ขึ้น 6.7% หลังการเลือกตั้งกลางเทอมปี 2010 ITB ลดลง 9.5% ใน 12 เดือน และปรับขึ้นหลังปี 2014, 2018 และ 2022

รัฐสภาเดโมแครตหรือรีพับลิกันเปลี่ยนเทรดที่อยู่อาศัยหรือไม่?

ไม่ได้เปลี่ยนในทางที่สม่ำเสมอ กฎหมายที่อยู่อาศัยสำคัญของรัฐบาลกลางในศตวรรษที่ผ่านมา ตั้งแต่ National Housing Act ปี 1934 ถึง One Big Beautiful Bill Act ปี 2025 ล้วนลงนามก่อนการเลือกตั้งกลางเทอมที่ใกล้ที่สุด ไม่ได้ผ่านโดยรัฐสภาที่การเลือกตั้งนั้นเลือกขึ้นมา อัตราสินเชื่อบ้าน Fed และวัฏจักรที่อยู่อาศัยอธิบายผลหลังการเลือกตั้งกลางเทอมได้มากกว่าองค์ประกอบของพรรค

การขึ้นของหุ้นที่อยู่อาศัยหลังการเลือกตั้งกลางเทอมเป็นแค่เรื่องฤดูกาลหรือไม่?

ส่วนใหญ่ใช่ หุ้นบริษัทสร้างบ้านมักทำได้ดีตั้งแต่พฤศจิกายนจนถึงต้นฤดูใบไม้ผลิในปีส่วนใหญ่ ITB ชนะ SPY ในช่วงสามเดือนเดียวกันใน 11 จาก 15 ปีที่ไม่มีการเลือกตั้งกลางเทอมตั้งแต่ปี 2007 สถิติ 5 จาก 5 หลังการเลือกตั้งกลางเทอมจึงไม่ได้แปลกอย่างที่เห็น

นักลงทุนกลุ่มที่อยู่อาศัยควรจับตาอะไรหลังการเลือกตั้งกลางเทอมปี 2026?

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 30 ปี ซึ่งเข้าสู่วันลงคะแนนที่ 7.24% หลังขึ้นมาราวหนึ่งจุดในรอบปี และอุปสงค์ที่อยู่อาศัยก่อนฤดูขายบ้านช่วงใบไม้ผลิ ในอดีต ปัจจัยเหล่านี้สำคัญต่อบริษัทสร้างบ้านมากกว่าองค์ประกอบของรัฐสภา

บทสรุป

หุ้นวัสดุก่อสร้างมีสถิติหลังการเลือกตั้งกลางเทอมดีที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัย: ชนะตลาดในช่วง 3 เดือนหลังการเลือกตั้งกลางเทอม 18 จาก 25 ครั้งตั้งแต่ปี 1926 ดีกว่าปีอื่นเล็กน้อย หุ้นก่อสร้างซึ่งรวมบริษัทสร้างบ้าน ทำได้แย่กว่าหลังการเลือกตั้งกลางเทอมเมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันในปีอื่น และชนะตลาดในช่วง 12 เดือนเพียง 9 จาก 25 ครั้ง ในยุค ETF การชนะรวดสามเดือนของหุ้นสร้างบ้านส่วนใหญ่เป็นผลของฤดูกาลเดือนพฤศจิกายน และผล 12 เดือนของ ITB มีตั้งแต่ −47.7% ถึง +49.7% กฎหมายที่อยู่อาศัยสำคัญส่วนใหญ่ลงนามก่อนการลงคะแนน จากสถิตินี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและวัฏจักรที่อยู่อาศัยสำคัญต่อบริษัทสร้างบ้านมากกว่าว่าพรรคใดชนะ

แหล่งข้อมูล Kenneth R. French Data Library: พอร์ตอุตสาหกรรม 49 กลุ่ม (ถ่วงน้ำหนักตามมูลค่าตลาด รายวันและรายเดือน พร้อมนิยาม SIC และจำนวนบริษัท) และปัจจัยวิจัย Fama-French ผลตอบแทนรวมตั้งแต่กรกฎาคม 1926 (ไฟล์ข้อมูลสร้างจากฐานข้อมูล CRSP เดือนกันยายน 2026) ประวัติราคารายวันแบบหน่วงเวลาของ Cboe สำหรับ SPY, ITB, XHB, DHI และ LEN จนถึงราคาปิดวันที่ 3 พฤศจิกายน 2026 อัตราคงที่ 30 ปีจาก Primary Mortgage Market Survey ของ Freddie Mac ผ่าน FRED (MORTGAGE30US) รายสัปดาห์ตั้งแต่เมษายน 1971 วันที่ลงนามกฎหมายจากแหล่งอ้างอิงที่ลิงก์ไว้ วันเลือกตั้ง: วันอังคารถัดจากวันจันทร์แรกของเดือนพฤศจิกายน กราฟจัดทำโดย SimianX จากข้อมูลพื้นฐาน นิยาม: พอร์ตอุตสาหกรรม Fama-French, แบบสำรวจอัตราสินเชื่อบ้านของ Freddie Mac

บทความที่เกี่ยวข้อง

• กลุ่มอุตสาหกรรมที่ดีที่สุดหลังการเลือกตั้งกลางเทอม: ข้อมูล 100 ปี: ตารางคะแนน 12 กลุ่มอุตสาหกรรมที่เป็นแม่ของหน้านี้
• รัฐสภาแบ่งขั้วดีต่อหุ้นหรือไม่? 49 สมัยประชุม 1927-2025: รัฐบาลแบ่งขั้วเทียบกับรัฐบาลพรรคเดียว ทีละสมัย
• ตลาดหุ้นหลังการเลือกตั้งกลางเทอม: ทุกรอบ 1950-2026: สถิติระดับดัชนี
• อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ และดอลลาร์หลังการเลือกตั้งกลางเทอม 1962-2022: ฉากหลังด้านดอกเบี้ยที่อยู่เบื้องหลังต้นทุนสินเชื่อบ้าน
• หุ้นธนาคารหลังการเลือกตั้งกลางเทอม: 25 ครั้ง 1926-2022: อีกกลุ่มที่อ่อนไหวต่อดอกเบี้ย และฝั่งผู้ปล่อยสินเชื่อของตลาดที่อยู่อาศัย
• หุ้นเล็กชนะหุ้นใหญ่หลังการเลือกตั้งกลางเทอมหรือไม่? 1926-2022: ผลของขนาดบริษัทในช่วงเวลาเดียวกัน